COVID-19: Cuestiones acerca del cumplimiento de contratos de arrendamientos urbanos

Exigibilidad del pago de renta

Queremos analizar en este artículo las principales medidas Urgentes Extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19 en el cumplimiento de contratos de arrendamiento y el pago de los alquileres, tras la declaración de Estado de Alarma en nuestro país.

¿Pueden los arrendatarios suspender el pago de renta conforme a las disposiciones de carácter económico derivadas de la crisis económica?

NO, no se ha adoptado ninguna previsión análoga en materia de arrendamientos urbanos. A diferencia de lo previsto en cuanto a  la moratoria de pago de hipotecas en caso de vivienda habitual para propietarios en situación de vulnerabilidad económica donde sí se puede suspender el pago.

No obstante, habrá que esperar al desarrollo de acontecimientos pues la moratoria en el pago de alquileres es actualmente objeto de debate político en cuanto a arrendamiento de vivienda, especialmente en caso de arrendatarios en situación de vulnerabilidad económica y respecto de arrendadores que tengan la condición de grandes tenedores.

¿Pueden los propietarios de las viviendas exigir el pago de rentas?

, pero, respecto al ejercicio de derechos y acciones en supuestos de incumplimiento de contratos de arrendamiento, hay que tener en cuenta:

  1. En principio queda suspendida la presentación de demandas de desahucio conforme al reciente acuerdo del CGPJ de 18 de marzo, que limita la presentación de escritos a aquellos que tengan por objeto actuaciones urgentes e inaplazables.
  2. Queda suspendido el plazo de prescripción de acciones. La DA 4ª del RD 463/2020, establece que durante el plazo de vigencia del Estado de Alarma quedan suspendidos los plazos de prescripción de acciones, por lo que la actual imposibilidad de presentación de demandas no perjudicaría el plazo de prescripción en ejercicio de acciones por incumplimiento de contratos de arrendamiento (5 años).
¿Y después del levantamiento del Estado de Alarma, podrán exigir dicho pago?

Es previsible que, tras el levantamiento de las medidas excepcionales adoptadas en la situación del Estado de Alarma, la situación económica origine conflictos entre arrendadores y arrendatarios en cuanto a plazo de pago e importe de renta y resoluciones unilaterales de contratos de arrendamiento, en particular, de uso distinto de vivienda, de locales comerciales, establecimientos hoteleros, ocio y restauración. De hecho ya empiezan a plantearse estos conflictos.

Ello comportará de nuevo el debate ya planteado tras la crisis económica del 2008, entre el principio “Pacta Sunt Servanda” – “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes y deben cumplirse a tenor de los mismos” (art 1.191 Cc,)- versus la aplicación de la cláusula “Rebus Sic Stantibus” (“RSS”) que permitiría la modificación de estipulaciones de los contratos, incluso su resolución, ante la alteración de las circunstancias económicas que los motivaron.

Así, tras la crisis económica del 2008, frente al tradicional criterio de excepcionalidad, se apreció una mayor flexibilización en la aplicación de la doctrina de la RSS en sentencias relativas a contratos de arrendamiento de uso distinto de vivienda en procedimientos en los que el arrendatario solicitaba rebaja de renta y/o resolución contractual.

No obstante, la aplicación de la RSS no se produjo de forma generalizada ni de modo automático, manteniéndose que la crisis económica por sí sola no es suficiente para la estimación de la RSS, debiendo examinarse las específicas circunstancias concurrentes en cada caso, atendiendo, entre otros aspectos, a la incidencia real de la situación de crisis en la relación contractual y la distribución de riesgo de la contingencia económica entre arrendador y arrendatario, buena y mala fe de las partes, etc.

Dichos conflictos pueden acabar solventándose en sede judicial con la consiguiente incertidumbre hasta la resolución del pleito, difícilmente asumible en un contrato de larga duración.

¿Son posibles acuerdos entre las partes en evitación de situaciones pre-litigiosas o litigiosas?

En atención a las circunstancias, se podrían valorar por ambas partes posibles acuerdos de “Stand Still”, típicos en el marco de contratos financieros y bancarios, en los que ambas partes acuerdan la suspensión temporal del contrato en cuanto a plazos, penalidades y exigencia de responsabilidades, incorporando, incluso, acuerdos de cierto reparto del riesgo o contingencia económica durante un plazo concreto.

Estos acuerdos tendrían la ventaja de evitar situaciones de confusión contractual en caso de condonaciones o aplazamientos esporádicos o temporales que pudieran considerarse como “actos propios” y, en definitiva como novaciones tácitas del contrato de arrendamiento aportando la seguridad de un marco jurídico escrito, expreso y claro.

Marta Sanz Diez De Ulzurrun
Socia Responsable del Departamento de Inmobiliario y Urbanismo

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