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Aunque la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid establece que la conservación de las obras de urbanización corresponde al Ayuntamiento, la realidad es que son las comunidades de propietarios las acaban asumiendo los costes de mantenimiento.
Es el artículo 136.1 de la Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid la que así lo establece, desde el momento de su recepción formal. En este artículo analizamos cómo la práctica dista mucho del ideal jurídico, en qué casos se da más frecuentemente y qué deben hacer estas comunidades.
2. Cuando los propietarios asumen la conservación: una situación excepcional
El planeamiento urbanístico puede establecer expresamente que la conservación recaiga sobre los propietarios, (art. 136.2 de la Ley 9/2001 y art. 25.3 del Reglamento de Gestión Urbanística). Para ello se prevé la creación de entidades urbanísticas de conservación, un mecanismo jurídico específico y más protegido que una simple comunidad de propietarios.
3. Urbanizaciones antiguas: un problema común y repetido
Muchas urbanizaciones, especialmente las desarrolladas en los años 60 y 70, se mantienen hoy por comunidades de propietarios, no por entidades urbanísticas colaboradoras de conservación legalmente formalizadas. Esto deriva de la normativa existente en aquella época, que no contemplaba todavía la figura de la entidad de conservación.
Este escenario genera múltiples problemas: falta de acceso a subvenciones públicas, inseguridad jurídica en la asunción de responsabilidades, y desigualdad frente a otras urbanizaciones gestionadas por entidades de conservación.
4. La figura de la comunidad de propietarios y sus limitaciones
Las comunidades de propietarios han venido asumiendo el mantenimiento y conservación en base a antiguos estatutos y disposiciones obsoletas, sin estar reconocidas como entidades urbanísticas colaboradoras. Esta situación implica que no pueden optar a ayudas económicas municipales y quedan expuestas a asumir costes cada vez mayores sin contraprestación pública.
5. ¿Qué servicios deben realmente asumir los propietarios?
La obligación de conservación de las urbanizaciones se circunscribe a los elementos expresamente establecidos en el planeamiento o en los estatutos de la entidad. No deben asumir obras de gran envergadura o nuevas urbanizaciones no previstas. Las entidades privadas mantienen, pero no urbanizan. Esta distinción resulta clave para reducir gastos innecesarios y evitar cargas excesivas.
6. Obras de reparación: ¿hasta dónde llega la obligación?
Las obras que deben asumir los propietarios son exclusivamente de mantenimiento ordinario, garantizando un uso normal y seguro. No se pueden imponer obras extraordinarias o de urbanización completa de infraestructuras faltantes, tal y como reitera la jurisprudencia.
7. Recepción municipal: la gran asignatura pendiente
La recepción de las obras puede producirse de forma expresa, tácita o presunta, cada una con su propio régimen jurídico y efectos prácticos.
Recepción expresa: la opción más segura y aconsejable, implica la formalización mediante acta tras verificar que las obras cumplen con los requisitos técnicos y legales.
Recepción tácita: se produce cuando el Ayuntamiento actúa de forma concluyente (prestación de servicios, asfaltado, alumbrado, etc.), aunque no exista un acta formal.
Recepción presunta: se da por silencio administrativo tras la petición de recepción por parte de los propietarios, siempre que las obras estén terminadas y en condiciones de ser recepcionadas.
Una recepción formal o tácita conlleva la asunción por parte del Ayuntamiento de las labores de conservación, descargando a los propietarios de una carga económica y administrativa importante.
8. ¿Qué debe perseguir la comunidad de propietarios en esta situación?
El objetivo principal es lograr la recepción municipal Un análisis exhaustivo y estratégico de la viabilidad de.
- Adaptación y revisión de estatutos y normativa interna.
- Gestión integral de expedientes ante el Ayuntamiento.
- Intermediación en la obtención de ayudas y subvenciones.
- Defensa jurídica frente a posibles responsabilidades impropias.
En definitiva, transformar un problema histórico en una oportunidad. La situación de conservación actual puede y debe revisarse. Desde la perspectiva jurídica, existen fórmulas y vías legales para conseguir la liberación de obligaciones impropias y avanzar hacia un modelo sostenible, eficiente y jurídicamente seguro.
Cada urbanización es un caso único que requiere un enfoque a medida. Con el asesoramiento adecuado, se pueden lograr soluciones reales, eficaces y que aporten un valor tangible a todos los propietarios. Puedes contactar con nuestro equipo de especialistas aquí.
Of Counsel de Urbanismo
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