El requisito del empleado en el arrendamiento de inmuebles. El Tribunal Supremo no acaba el trabajo.

Los días 17 y 19 de febrero de 2026, la Sala de lo Contencioso del Tribunal Supremo (TS) dictó sendas sentencias de idéntico contenido (pues resolvían los respectivos recursos de casación interpuestos por dos hermanos afectados por la misma regularización fiscal) en las que dio un paso bastante importante para corregir los efectos indeseables que pueden derivar, por un lado, de una desafortunada regulación, y por otro, de una interpretación de la misma que ha venido siendo excesivamente severa, sin que se alcance a ver otra finalidad en ello que la recaudatoria.

Pese a que las citadas sentencias no llegan todo lo lejos que podrían y que sería deseable, el criterio contenido en ellas puede tener, como veremos al final, aspectos claramente positivos.

El origen del problema

Pongámonos en antecedentes antes de valorar el contenido de dichas sentencias.

El arrendamiento de inmuebles ha sido históricamente conflictivo en cuanto a su consideración como actividad económica, pues es la única actividad en la que, para ser considerada empresarial, se requiere que se cuente al menos con una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa (hasta 2015 se exigía también un local dedicado en exclusiva a la actividad, pero en ese año se suprimió dicho requisito). Cuando el titular del inmueble es una persona física, si no se tiene empleado, la consecuencia es que las rentas derivadas del alquiler no son, a efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, rendimientos de actividades económicas, sino rendimientos del capital inmobiliario; y cuando el titular del inmueble es una persona jurídica, aunque esa calificación del rendimiento no tiene trascendencia en el Impuesto sobre Sociedades (IS), la consecuencia será que el inmueble no se considera afecto a actividades económicas, lo cual tendrá como efecto inmediato, aunque no único, que los gastos relacionados con el inmueble (incluida su amortización) no serán fiscalmente deducibles en el IS.

En cualquiera de los dos casos, el cumplimiento o no del requisito despliega, además, efectos en los impuestos sobre el Patrimonio (IP) y sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) de los socios de la entidad, pues de la afectación o no de los inmuebles a actividades empresariales dependerá la posibilidad de que el valor de los mismos esté o no exento en el IP y pueda o no beneficiarse de las reducciones que el ISD recoge para las empresas familiares. Y es precisamente en los ámbitos del IP y del ISD donde con más brío se afanan las Administraciones Tributarias (generalmente autonómicas) a la hora de discutir la existencia de actividad económica.

Como puede verse, nos encontramos ante un requisito cuyo cumplimiento o incumplimiento tiene una trascendencia tributaria muy relevante.

Además, se trata de una condición objetiva, y por tanto fácilmente verificable, por lo que resolver la cuestión debería resultar, en principio, sumamente simple: hay trabajador, hay actividad; no hay trabajador, no hay actividad.

Sin embargo, como ocurre frecuentemente con los requisitos objetivos, terminan por ser muy controvertidos, pues, por su propia naturaleza, su concurrencia o no admite poca o ninguna discusión, y trazan una finísima línea a priori imposible de franquear. Y ahí radica el problema: es muy fácil verificar si una sociedad tiene o no un empleado, pero a veces no es tan fácil determinar si desarrolla una actividad económica en los términos en los que la ley la define: la ordenación por cuenta propia de medios de producción y de recursos humanos o de uno de ambos con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios.

En consecuencia, resulta fácil concebir situaciones en las que la correlación empleado-actividad económica sea dudosa o, directamente, no exista, tanto porque, habiendo empleado, no se percibe actividad económica, como porque, no habiendo empleado, las circunstancias concurrentes revelan nítidamente la existencia de una actividad económica.

Y tener que conciliar un requisito tan objetivo con una definición tan abierta, obliga, en ocasiones, a hacer cesiones en uno u otro sentido para evitar desembocar en conclusiones irracionales.

Evolución de la doctrina y la jurisprudencia

De este modo, a partir del planteamiento más simple que veíamos más arriba (hay trabajador, hay actividad; no hay trabajador, no hay actividad), el debate ha ido evolucionando, más o menos, como sigue:

• Tanto la Dirección General de Tributos (DGT) como los Tribunales se decantaron pronto por considerar que el requisito del empleado era necesario, pero no suficiente; es decir, que sin empleado no hay actividad económica, pero el empleado no implica necesariamente la existencia de la misma. Este es, obviamente, el peor escenario posible para el contribuyente.

La forma en que, habiendo empleado, se determinaba si había o no actividad, era poner en relación la complejidad y el volumen del trabajo que la actividad requería con la necesidad de contratar un trabajador para ello, de forma que si este se consideraba un recurso desproporcionado, se entendía que el mismo era “cosmético” y por tanto no se tenía en cuenta, por lo que se concluía que no había actividad (ahora veremos que esta interpretación se ha visto recientemente muy debilitada por el TS).

• Además, la Administración Tributaria decidió dar una vuelta de tuerca más a la anterior interpretación, exigiendo que el trabajador se dedicase exclusivamente a la gestión de los arrendamientos, es decir, que no valía, por ejemplo, que éste fuera un portero de finca urbana, o que se dedicase a labores de mantenimiento, reparaciones, etc., de los inmuebles arrendados.
• Para contribuir a una mayor confusión, la propia DGT ha flexibilizado el criterio en algunas contestaciones a consultas, admitiendo que, si la complejidad o el volumen del activo o del trabajo acreditaban la existencia de actividad económica, se admitía esta, aunque la sociedad no tuviera empleados y cubriera sus necesidades subcontratando la gestión a empresas especializadas (por todas, la contestación a consulta V0090-24), pero aplicando este criterio de forma extraordinariamente restrictiva. Resulta significativo, además, que esta flexibilidad se haya dado exclusivamente en casos en los que, por la naturaleza de los contribuyentes consultantes, esta interpretación no tenía efectos en el IP ni en el ISD.
• Por su parte, según hemos adelantado, el TS excluyó recientemente (en Sentencia de 14 de julio de 2025) la posibilidad de que la Administración Tributaria exigiera que se acreditase la necesidad del trabajador como condición para considerar que había actividad económica, pues entendió que este no es un requisito que la ley exija. En este sentido, manifestó el TS que, si la Inspección entendía que la contratación del trabajador era en realidad una simulación, el expediente debía sustanciarse mediante la prueba de la existencia de simulación, no mediante la exigencia de un requisito que la ley no requiere.

Dicho todo lo anterior, y refiriéndonos ya a las dos sentencias que mencionábamos al principio, en ellas el TS ha admitido la existencia de actividad empresarial en una sociedad que no dispone de empleado y se dedica al arrendamiento de fincas rústicas, pero en un contexto muy concreto: la sociedad pertenece a un grupo empresarial familiar, y el mero arrendamiento que ella realiza forma parte de una actividad compleja y más amplia en la que participan las restantes sociedades del grupo, pues los arrendatarios de las fincas tienen que comprarle a una de las entidades las semillas, a otra contratarle el canon del agua, a otra los servicios de personal cualificado, etc.

Y entiende el TS que, en este caso, analizar aisladamente la sociedad que arrienda las fincas rústicas conduciría a una conclusión absurda, pues no es imaginable la actividad de esa sociedad sin las de las restantes entidades del grupo ni la de estas sin aquella, por lo que debe valorarse el cumplimiento del requisito del empleado a nivel de grupo, de modo que, si alguna de las sociedades de este cuenta con un empleado con contrato laboral y a jornada completa, debe considerarse que el arrendamiento de las fincas constituye una actividad económica y que por tanto estas están, a efectos del IP y del ISD, afectas a actividades económicas.

Para ello, hace una interpretación finalista e integradora de la norma que, dados los precedentes administrativos y judiciales, se puede considerar audaz, pero, tras tan plausible ejercicio de flexibilidad, acaba con un decepcionante “frenazo”, pues en uno de sus párrafos finales manifiesta que “este criterio jurisprudencial no aplica (sic) si tan solo hay pertenencia formal al grupo, sin articulación e integración funcional y económica de la actividad de arrendamiento con la del resto de empresas del grupo, y, en ese caso, los requisitos (…) deben acreditarse de forma aislada en la propia entidad arrendadora”.

¿Cuál es la situación tras la publicación de estas dos sentencias?

Para hacer una valoración adecuada del actual statu quo, conviene tener presente que el objetivo que persigue el legislador con el requisito del empleado es asegurarse de que la actividad de arrendamiento solo será considerada empresarial cuando, por su volumen o complejidad, requiera al menos una mínima organización (que ha cifrado en la existencia del trabajador). Por tanto, una interpretación finalista de la norma hace aconsejable poner la existencia de esa necesidad por delante de la concurrencia del requisito “formal” (la persona contratada). De este modo, si tal necesidad quedase acreditada, el tratamiento fiscal debería ser el mismo con independencia de que dicha necesidad fuese cubierta mediante la contratación de un empleado o de cualquier otro modo que obedezca a criterios empresarialmente idóneos.

Y con este planteamiento, la forma más atinada de concebir el requisito del empleado sería establecerlo como un elemento que genera una presunción iuris tantum: es decir, si hay empleado se presume que hay actividad, pero es posible probar que no la hay; por el contrario, si no hay empleado, se presume que no hay actividad, pero será posible probar que sí la hay.

En realidad, es fácil ver que esto es exactamente lo que, en la práctica, están haciendo tanto la DGT como el TS en los casos descritos más arriba, en los que, pese a no haber empleado, admiten la existencia de actividad económica en supuestos en los que haberse obstinado en sostener la inexistencia de esta (cuando era evidente que existía) por la ausencia de aquel, habría conducido a conclusiones claramente ajenas a la voluntad del legislador, a la lógica empresarial y a la lógica tributaria.

Y mientras el legislador no dé el paso de considerar que el trabajador es un elemento que activa una presunción (lo que probablemente no evitaría la controversia, pero permitiría abordar el debate sin excluir de antemano algunas soluciones satisfactorias), habría sido deseable que el TS hubiera establecido abiertamente como jurisprudencia la posibilidad de acudir a dicha interpretación, lo que permitiría al contribuyente explorar formas de acreditar la existencia de actividad económica en aquellos casos en que una sociedad dedicada al arrendamiento de inmuebles no tiene un empleado, pero en ella concurren circunstancias que acreditan la existencia de actividad empresarial.

Y aunque es cierto que el TS no ha recorrido todo el camino, hay que reconocer que su esfuerzo tampoco es infructuoso, pues abre posibilidades que hasta hoy parecían completamente vedadas. En este sentido, hay algunas estructuras muy frecuentes en empresas familiares a las que entendemos que podría resultar trasladable el nuevo criterio del TS sin mayores dificultades. Nos referimos, entre otras, a los siguientes:

• Aquellas en que un grupo empresarial se organiza de tal modo que la totalidad de los inmuebles en los que se desarrolla la actividad del grupo (por ejemplo, supermercados), son propiedad de una de las sociedades del mismo, que se los cede a las otras mediante contratos de arrendamiento. En este caso, a nuestro juicio, aunque la entidad arrendadora no disponga de ningún empleado, nos parce claro que sus inmuebles están afectos a la actividad del grupo, para la que son necesarios.
• Aquellas en que un grupo empresarial familiar tiene un número elevado de inmuebles que arrienda a terceros pero que, por los motivos que sean (geográficos, destino o naturaleza de los inmuebles -viviendas, locales comerciales, naves industriales, aparcamientos-, etc.), se organiza separando los inmuebles en diferentes sociedades, aunque todas ellas constituyen, desde un punto de vista empresarial, una única actividad de arrendamiento de inmuebles desarrollada por el grupo, para lo cual cuenta con un empleado en cualquiera de las sociedades inmobiliarias o incluso en la sociedad holding, si la hubiera.

De no aceptarse esta interpretación, piénsese en lo absurdo que sería el resultado del siguiente ejemplo: imaginemos una sociedad que tiene 120 inmuebles en alquiler y un empleado. En principio, nadie discutiría la existencia de actividad empresarial. Pues bien, si decidiera, por motivos puramente empresariales, hacer una escisión total en virtud de la cual dichos inmuebles quedaran repartidos entre siete sociedades de nueva creación,  a partir de ese momento solo se considerarían afectos a la actividad empresarial, a efectos del IP y del ISD, los inmuebles de la sociedad a la que quedase adscrito el empleado, o acaso ni los de esta, si se considerase que el número de inmuebles ya no justificaba un empleado por valorarse cada sociedad de forma aislada. Sin embargo, a los efectos del IS se consideraría que todos ellos están afectos a la actividad económica.

Volviendo al principio, ¿qué criterio, distinto del recaudatorio, puede justificar esta diferencia de trato?

Si necesitas asesoramiento sobre el requisito en el arrendamiento de inmuebles en tu empresa, puedes ponerte en contacto con nuestros expertos que estarán encantados de ayudarte.

Javier Lucas

Socio del área de Derecho Tributario