La llegada del año 2014 va a marcar un antes y un después en lo que respecta a la vigencia de los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes de la reforma Boyer –es decir, antes del 9 de mayo de 1985- y que, como bien sabe, se rigen por el régimen legal de 1964. Y es que, revisando el contenido de la disposición transitoria tercera de la actual LAU en vigor, se fijan con claridad, unos “plazos de caducidad” o límites a la extensión temporal de los referidos contratos, límite que, en variados supuestos, cobrarán pleno efecto con la llegada del 31 de diciembre de 2014.Las previsiones contempladas por la referida Disposición varían en atención a si nos encontramos en el supuesto de contratos de arrendamiento de local con arrendatarios que sean personas físicas o, en el supuesto de arrendatarios que sean personas jurídicas. De manera sintética, expondremos algunos de los puntos clave a tener en cuenta de cara a conocer, un poco mejor, cómo se van a aplicar las previsiones realizadas en la referida Disposición Transitoria:
a. Tratándose de una arrendamiento de local con arrendatario persona física, el contrato se extinguirá en la fecha límite previamente reseñada si, habiendo fallecido el arrendatario original, el arrendatario actual fuera su cónyuge –o un descendiente en caso de que el cónyuge superviviente y que se subrogara en primer lugar, también hubiera fallecido-. El cómputo es aplicable con independencia de que se hubiera producido traspaso del negocio por el arrendatario originario o el cónyuge subrogante.
b. Siendo el arrendatario una persona jurídica, las matizaciones a tener en cuenta son las siguientes:
1. Se trata de arrendamientos de local de negocio en los que se desarrollan actividades comerciales; entendiéndose por actividades comerciales las referidas en la División 6 del Impuesto de Actividades Económicas, específicamente: Comercio, Restaurantes, Hospedaje y Reparaciones.
La ley excluye los contratos de arrendamiento incluidos dentro de la reseñada categoría, siempre que la superficie del local de negocio excediera de los 2.500 m2.
2. En caso de ser arrendamientos de local de negocio para el desarrollo de actividades diferentes a las especificadas en el punto nº 1 de este apartado, la fecha límite prevista será aplicable en caso de que la cuota a satisfacer por razón del Impuesto de Actividades Económicas sea inferior a 85.000 ptas. –es decir, unos 510,86 €-. Hay que ponderar, en este caso, que por encima de este límite cuantitativo establecido, los contratos de arrendamiento en vigor, legalmente deben de considerarse extintos, dado que la ley fija plazos progresivamente más cortos para esta clase de arrendamientos en los que las cuotas a pagar por el IAE se sitúen en cantidades superiores a las referidas 85.000 ptas. –la horquilla figura entre un plazo límite de vigencia de 5 años adicionales a 15 años más desde la fecha en que entró en vigor la LAU, frente a los 20 años de extensión previstos para los casos analizados en el presente artículo.-
Arturo Puig Sanfiz
Dpto. Procesal Ceca Magán Abogados
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