La presente información tiene como objetivo poner en su conocimiento las recientes modificaciones que introduce la Ley 4/2013 de 4 de junio de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas en el régimen legal de los arrendamientos urbanos:
Cambios más relevantes:
a. Regulación expresa de la facultad de las partes para poder someter a arbitraje o mediación, las controversias y conflictos derivados del contrato de arrendamiento.
b. Para que los arrendamientos de vivienda surtan efectos jurídicos frente a terceros distintos del arrendador y el arrendatario–especialmente para el caso de la venta de viviendas arrendadas- habrán de estar inscritos en el Registro de la Propiedad.
c. Duración mínima legal de los arrendamientos de vivienda reducida de 5 a 3 años. –Esta duración se reconoce, tanto en el caso de los arrendamientos de vivienda inscritos en el Registro, como los no inscritos-.
d. Ahora el arrendador podrá recuperar la vivienda dentro del primer año de vigencia del contrato –sin aplicación de la prórroga obligatoria- con solo notificarlo al arrendatario dos meses antes de la fecha de vencimiento. –Si bien se mantiene el requisito para el arrendador de tener que acreditar la necesidad que, para sí, o para sus familiares en primer grado de consanguineidad o para su cónyuge, tiene de la vivienda.
e. La prórroga tácita del contrato se reduce de un máximo de 3 años a un máximo de un año.
f. El arrendatario podrá desistir libremente del contrato, una vez transcurridos 6 meses de duración –en vez de tener que transcurrir la duración mínima de 5 años que se establecía previamente-. El preaviso pasa a ser de 2 meses a uno.
g. La resolución del derecho de propiedad del arrendador a consecuencia de: un retracto convencional, apertura de una sustitución fideicomisaria, ejercicio de una opción de compra sobre la finca arrendada o ejecución hipotecaria, produce la extinción del contrato de arrendamiento. No obstante lo anterior, se exceptúa el caso de los arrendamientos inscritos en el Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la extinción del derecho de propiedad del arrendador.
h. El comprador de una finca arrendada sólo se subroga en la posición del arrendador anterior en caso de que el arrendamiento estuviera inscrito en el Registro de la Propiedad. En caso de arrendamientos no inscritos, no existirá, necesariamente, tal subrogación.
i. Se fija explícitamente la posibilidad de que la obligación del arrendatario consistente en el pago de la renta, se sustituya por el compromiso de realizar obras de rehabilitación en la vivienda arrendada en las condiciones pactadas en el contrato.
j. Se elimina la obligación legal de tener que actualizar la renta conforme a lavariación interanual del IPC durante la duración mínima del contrato. Las partes serán libres de actualizar la renta según lo que pacten y, en su defecto se actualizará conforme a la variación del IPC.
k. La renuncia del arrendatario al ejercicio de los derechos de adquisición
preferente ahora es válida en todo tipo de contratos de arrendamiento con independencia de su duración –antaño solo era posible en los contratos de duración superior a 5 años.
Cambios más importantes de la regulación de los juicios por desahucio en la Ley de Enjuiciamiento Civil
a. En caso de que el arrendatario demandado hubiera desalojado la finca sin haber planteado oposición, ni pagado las rentas debidas por su parte, se le impondrán las costas procesales derivadas del procedimiento.
b. La práctica de los lanzamientos o desalojos del arrendatario demandado podrán ser efectuadas con la presencia de un solo funcionario público con categoría de Gestor auxiliado, en su caso por la fuerza pública.
Arturo Puig Sanfiz
Ceca Magán Abogados
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