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Aunque es habitual centrarnos, al abordar la empresa familiar, en los tributos que gravan de forma fundamental la actividad de la empresa (el IVA y el Impuesto sobre Sociedades), o en las controversias relativas beneficios fiscales aplicables a la empresa familiar en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) o en el Impuesto sobre el Patrimonio, existen otros impuestos que también afectan directamente a las empresas familiares.
Es el caso del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que en sus distintas modalidades puede gravar, en el ámbito inmobiliario, operativas habituales en las empresas de carácter familiar, como pudiera ser la adquisición de viviendas para su alquiler (muy habitualmente gravadas por la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas), o la renuncia a la exención de IVA en la adquisición de inmuebles afectos a actividades empresariales (gravada por el concepto Actos Jurídicos Documentados -AJD-, que en Comunidades Autónomas como la catalana alcanza el 3,5%) o en la disolución de sociedades con adjudicación de inmuebles a los socios del grupo familiar, que estará gravada al 1% por el concepto Operaciones Societarias. También las operaciones inmobiliarias tienen particular relevancia en el ISD que grava las herencias y donaciones de los grupos familiares.
Pues bien, en el caso de los dos impuestos mencionados (ITP e ISD), las operaciones inmobiliarias se ven radicalmente afectadas por la figura del Valor de Referencia introducida por la Ley de Medidas de prevención y Lucha contra el Fraude del año 2021.
Antes de aprobarse esta Ley, tanto el ITP como el ISD establecían con carácter general el denominado valor real como elemento cuantificador de la base imponible del impuesto. Y la dificultad de fijar dicho valor real determinó numerosísimos litigios entre los contribuyentes y las Administraciones tributarias, particularmente las de las Comunidades Autónomas. Así ocurría, por ejemplo, cuando una empresa familiar compraba un local comercial y la Administración Tributaria le giraba una liquidación por AJD por considerar demasiado bajo el valor declarado; o en el caso de herencias con inmuebles, en el que el valor declarado se juzgaba insuficiente por la hacienda autonómica.
Para resolver estos problemas se fijó en ambos tributos la determinación de la base imponible a partir del denominado Valor de Referencia, que es un valor administrativo, determinado de forma objetiva por la Dirección General del Catastro y que resulta del análisis de los precios de todas las compraventas de inmuebles que se realizan en escritura pública. Es individualizado para cada inmueble a partir de los datos del propio catastro, se actualiza año a año y opera con el límite del valor de mercado (que sustituye así al valor real). La aplicación de este valor sólo podrá evitarse si el declarado por el contribuyente es superior.
De esta forma, si una empresa del grupo familiar se dedica al arrendamiento de inmueble, y compra una vivienda sujeta a ITP, deberá verificar si respecto de ese inmueble el catastro ha publicado su Valor de Referencia y tomarlo como base mínima para liquidar el impuesto. Lo mismo puede pasar en el futuro en adquisiciones de naves industriales o locales comerciales, que a fecha de hoy no tienen asignado Valor de Referencia pero que es muy probable que lo tengan en el futuro.
Ahora bien, es posible que dicho Valor de Referencia no se ajuste al precio o valor efectivamente pactado por las partes, o a las condiciones específicas del inmueble adquirido. En ese caso es necesario saber si podemos oponernos a su aplicación.
¿La creación del Valor de Referencia en 2021 ha resultado más gravosa para los contribuyentes?
Formalmente no, ya que tiene como límite el valor de mercado, y normalmente, tal y como se ha regulado su conformación, estará por debajo de éste. En ciertos ámbitos puede resultar incluso intrascendente. Pensemos, por ejemplo, en aquellas Comunidades Autónomas que han reducido sustancialmente el ISD entre familiares: el contribuyente preferirá ajustarse al valor de mercado más elevado posible, ya que dicho valor será la referencia a tomar en cuenta en la ganancia patrimonial que se produzca en una futura transmisión del inmueble.
Por otro lado, el Valor de Referencia puede constituir una herramienta de utilidad, por ejemplo en aquellos casos en los que no existe un valor de mercado claro e identificable.
Pero indudablemente hay situaciones en las que los contribuyentes sí se verán perjudicados: así, por ejemplo, cuando el inmueble en cuestión haya soportado un deterioro que no contemple la valoración del catastro; o cuando la adquisición se produzca por vías que reduzcan sustancialmente su valor de compra (así, una subasta).
¿Es posible oponerse al Valor de Referencia?
Sí. Los contribuyentes pueden recurrir el valor de referencia cuando se utiliza en la liquidación del impuesto. Pero no es posible impugnarlo, no es posible atacarlo cuando se publica.
La vía habitual será presentar la correspondiente autoliquidación del impuesto (por ejemplo, la liquidación de ITP por la compra de la vivienda) y solicitar su rectificación.
¿Existen motivos legales para oponerse al Valor de Referencia?
Sí, por supuesto.
La valoración establecida por el Catastro puede sustentarse en datos erróneos. También puede ocurrir que existan datos relativos a la situación y conservación del inmueble desconocidos por dicho organismo a la hora de fijar el Valor de Referencia. Los datos y parámetros que se toman como base para su fijación son accesibles a través de la sede electrónica del Catastro.
También es posible que la normativa se haya aplicado de forma incorrecta (por ejemplo, por aplicar un determinado coeficiente de forma errónea) Y finalmente pudiera ocurrir, que lisa y llanamente, el Valor de Referencia sea superior al de mercado, a pesar de que los datos utilizados por el Catastro y la aplicación de la normativa sean correctos. En este caso la impugnación será eminentemente técnica, y será necesario recurrir a una pericial para la defensa del derecho del contribuyente. Esta vía ha sido aceptada ya por algunos Tribunales Superiores de Justicia.
Pero, ¿realmente es constitucional el Valor de Referencia?
Inicialmente pudiera pensarse que, al gravarse las operaciones inmobiliarias sobre la base de un valor indiciario, se estaría vulnerando el principio de capacidad económica consagrado en nuestra Constitución. Así ocurrió en el caso de la plusvalía municipal, cuyo método de cálculo, determinado sobre el valor catastral, y que no tenía en cuenta la riqueza real existente y susceptible de gravamen, fue anulado por el Tribunal Constitucional (TC).
Y de hecho efectivamente el tributo fue recurrido ante el Tribunal Constitucional sobre la base de la determinación objetiva de la base imponible y su metodología “críptica, inasequible para el ciudadano medio”, que ignoraba los rasgos singulares de los inmuebles y que trasladaba al contribuyente la carga de demostrar el valor real del inmueble.
No obstante lo anterior, la Sentencia del TC de 12 de febrero de 2026 ha resuelto la cuestión desestimándola íntegramente, y declarando que el valor de referencia constituye una opción legislativa constitucionalmente legítima que respeta el principio de capacidad económica.
A nuestro entender, sin embargo, el asunto no está cerrado, y las empresas familiares tienen aquí una última carta por jugar en caso de que se hayan visto perjudicadas por la aplicación del tantas veces citado Valor de Referencia. En efecto, queda pendiente de dilucidar si efectivamente dicho Valor es respetuoso con el principio de reserva de Ley, ya que se ha estado determinando, no a través de un desarrollo vía reglamento tal y como preceptúa la Ley, sino mediante resoluciones anuales de la Dirección General del Catastro, que carece claramente de potestad normativa.
Habrá que estar pues atentos a los recursos ya en curso que se amparan en esta argumentación. Si su empresa necesita asesoramiento para este tipo de cuestiones, desde Ceca Magán estaremos encantados de ayudarle.
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