Consecuencias indemnizatorias en caso de desistimiento del arrendatario

¿Es posible exigir todas las rentas hasta el final del plazo del arrendamiento en el caso de incumplimiento del arrendatario durante el plazo obligatorio del contrato en los contratos para uso distinto de vivienda?

Consecuencias indemnizatorias en caso de desistimiento del arrendatario

La cuestión objeto de análisis hace referencia a las consecuencias indemnizatorias en caso de que el arrendatario no cumpla durante el plazo obligatorio del contrato, en los contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda.

Comenzamos afirmando que sí serán exigibles las rentas hasta el final del plazo del arrendamiento en el caso de incumplimiento del arrendatario durante el plazo obligatorio del contrato, en base a los siguientes argumentos.

En un primer orden de consideraciones, debemos partir de la base de que se trata de un arrendamiento para uso distinto de vivienda, cuyo régimen jurídico aplicable es:

1º) Las disposiciones de los Títulos I, IV, y V de la LAU;

2º) La voluntad de las partes;

3º) Las disposiciones del Título III de la LAU;

4º) El Código Civil.

Al respecto, el artículo 11 de la LAU establece que “el arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.” Conforme a la redacción del precitado artículo es claro que una vez pasados 6 meses, el arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, siendo potestativo y conforme a la voluntad de las partes el pacto sobre las consecuencias indemnizatorias del desistimiento. Ahora bien, es necesario tener en cuenta que el artículo 11 hace referencia a los arrendamientos para vivienda y no se pronuncia acerca de los arrendamientos para uso distinto de vivienda. En definitiva, consideramos que el artículo 11 de la LAU no se aplica a los contratos de arrendamientos para uso distinto de vivienda. Por tanto, el plazo obligatorio del contrato será el establecido en el mismo por las partes.

Entendido el plazo de duración del arrendamiento como una obligación para ambas partes, su cumplimiento ha de considerarse como esencial y, por tanto, su incumplimiento da derecho al arrendador a la resolución del contrato o a exigir el cumplimiento del mismo, con el resarcimiento, en ambos casos, de los daños y perjuicios causados (artículo 1124 CC).

En relación con el pago de las rentas en caso de incumplimiento, el art.1555 del Código Civil establece que es una obligación del arrendatario el pago del precio convenido en el contrato de arrendamiento y en el artículo posterior determina que en caso que el arrendatario no cumpla sus obligaciones, el arrendador podrá optar por:

– Rescindir el contrato de arrendamiento y pedir una indemnización por daños y perjuicios, o

– Pedir daños y perjuicios dejando el contrato subsistente.

Por tanto, si el arrendador opta por el cumplimiento, el arrendatario vendrá obligado a pagar la renta hasta la finalización del arrendamiento y, dependiendo del contenido del contrato, a mantener abierto y en explotación el local arrendado. El arrendador, en esta alternativa, no podrá reclamar el pago anticipado de todas las rentas, sino que deberá hacerlo en las fechas de sus respectivos vencimientos y deberá permitir al arrendatario el uso y disfrute, no pudiendo, por tanto, arrendar el inmueble a un tercero.

En lo que al concepto indemnizatorio se refiere, debemos realizar las siguientes consideraciones. La principal cuestión que se plantea es la relativa a si el arrendador puede reclamar, como indemnización por el incumplimiento del arrendatario que no respetó el plazo estipulado en el arrendamiento, la totalidad de las rentas que se habrían devengado desde la fecha del incumplimiento hasta la fecha de finalización pactada.

Son varios los argumentos a favor de la exigibilidad de la totalidad de las rentas.

Como hemos expuesto, podrá el arrendador, en base al artículo 1124 CC y artículo 1101 CC declarar la resolución del contrato de arrendamiento y reclamar al arrendatario indemnización de los daños y perjuicios causados como consecuencia del incumplimiento contractual imputable al arrendatario.

La consideración de daños indemnizables, cuestión que ha generado gran debate tanto doctrinal como jurisprudencial, ha sido mayoritariamente resuelta en el siguiente sentido:

-La inclusión del «daño emergente», entendido como cualquier menoscabo sufrido en el patrimonio contra la voluntad de su titular y que será indemnizable en la medida en que se logre demostrar la producción efectiva de los daños y perjuicios que se pretende sean indemnizados, así como el nexo causal entre el daño y el hecho que lo origina, es decir, el incumplimiento y que este sea imputable al arrendatario.

-La inclusión del «lucro cesante», entendido como las ganancias frustradas que con cierta probabilidad fuesen de esperar atendiendo a las especiales circunstancias del caso, pero que se perdieron por razón del incumplimiento.

Por todo ello, consideramos que el arrendador podrá reclamar como daños y perjuicios no sólo las rentas que el arrendatario no ha pagado durante el tiempo que se ha aprovechado del arrendamiento sino también aquellas que queden por pagar aunque no haya disfrutado del mismo, entendiendo la reclamación en función del lucro cesante, es decir, que se reclama la renta que como consecuencia del incumplimiento el arrendador deja de percibir. Y ello lo hará ya sea al amparo del contenido del contrato, ya sea, en ausencia de pacto expreso, como lucro cesante, al amparo del artículo 1106 CC. No obstante, esta última opción genera mayores controversias y riesgos, ya que no existe unanimidad al respecto en la interpretación dada por los Juzgados y Tribunales.

En virtud de lo hasta aquí establecido, recomendamos al arrendador el pacto expreso en el contrato sobre las consecuencias indemnizatorias del desistimiento unilateral por parte del arrendatario, y, concretamente, la obligación de éste en caso de incumplimiento del plazo de duración del contrato, del pago de aquellas rentas futuras del tiempo que reste por cumplir, salvo que el arrendador haya conseguido un nuevo arrendatario.

Marta Sánchez Lanzas
Ceca Magán Abogados

Añadir nuevo comentario