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La imparable subida de precios, la pérdida de poder adquisitivo, el temor a una recesión económica, y, en definitiva, la consolidación de una crisis internacional de la que no terminamos de salir, están siendo las principales causas que conducen a que el arrendatario opte por incumplir la obligación de pago de las rentas y cantidades asimiladas (suministros, cuotas de comunidad, tasas e impuestos…) en los contratos de arrendamiento de local comercial, negocio o industria.
El impago de alquiler como estrategia de presión
Aferrarse ad eternum en el uso de la posesión del inmueble arrendado sin abonar rentas, puede ser una estrategia empleada por esos maltrechos empresarios a los que, excepto el local en el que desarrollan su actividad, nada más les queda por perder.
Estratagema con la que, en ciertas ocasiones, lo que se persigue es forzar una negociación con el propietario del local para minorar la renta (quita) y/o lograr el atraso en el pago de esta (espera).
En otros supuestos, los zombis (bautizados así las -no pocas- empresas que tras el varapalo de la Covid-19 subsisten como muertos vivientes), sencillamente, lo que buscan es prolongar el uso y disfrute gratuito de un bien ajeno (el local); a sabiendas expresamente de que por más que se estire el chicle se partirá.
Algunos consejos: la importancia del requerimiento extrajudicial de pago
Por ello, en momentos como los que atravesamos, recomendamos a los propietarios de locales que estén vigilantes -más si cabe- de las muestras de debilidad económica que presenten sus inquilinos.
Frente a la concepción tradicional de quienes entendían que, simplemente bastaba con esperar a que el arrendatario se pusiera al corriente de pago espontánea y voluntariamente, la realidad de hoy es bien distinta. Por ello, me permito asesorar que desde el mismo instante en que se ha producido el primero de sucesivos impagos de alquiler, el arrendador lo comunique formal y fehacientemente al deudor arrendatario.
El fundamento de esta acción (requerimiento de pago) es doble.
De un lado, pre constituir una prueba documental. La opción más generalizada es el envío de un burofax con certificado de texto y acuse de recibo, pero existen otros medios. Intimación de pago con la que reforzaremos la postura de la reclamación, llegado el caso de que finalmente fuera necesario acudir a los tribunales.
Transcurrido el plazo de 30 días desde la comunicación al arrendatario de ese requerimiento extrajudicial de pago, que deberá de dirigirse al domicilio válido a efecto de notificaciones, y, llegado el supuesto de que, lejos de justificar haber satisfecho en ese plazo la renta pendiente de pago, además se hubieran devengado otras mensualidades impagadas; habremos de acudir (si no lo hemos hecho ya con anterioridad -cosa que es muy recomendable-) a nuestro abogado para valorar el ejercicio de acciones judiciales.
La importancia de la remisión de un requerimiento extrajudicial de pago es crucial. No solo si queremos allanar el camino del procedimiento que se origine tras la interposición de una demanda de desahucio por falta de pago y reclamación de cantidad; sino también porque impedirá que, llegado el caso, el arrendatario (a la sazón, demandado) enerve la acción de desahucio (art. 22.4 LEC). Es decir, la posibilidad con que cuenta el arrendatario de poder paralizar el curso del procedimiento judicial previo pago o consignación de lo reclamado.
¿Qué necesitará el abogado para demandar por impago?
Siempre que la cuantía debida por el arrendatario supere los 2.000 €, será necesario contar con abogado y procurador. El letrado precisará información fiel y, sobre todo, documentos. Tales como el contrato de arrendamiento y las adendas o anexos que se hayan suscrito entre las partes, la relación de cantidades pendientes de pago, y los justificantes de envío y recepción del requerimiento extrajudicial de pago.
¿Cuál es la vía judicial y el procedimiento a seguir?
Desterrada la vía penal, deseada por los clientes pero inapropiada, solo la jurisdicción civil se antoja como la idónea. Concretamente, con carácter imperativo, conocerán de estos asuntos los juzgados de primera instancia del lugar en que radique la finca.
Con independencia de la cuantía adeudada (que deberá de coincidir con la que se reclame en la demanda por impago), el procedimiento a seguir será el del juicio verbal. Un procedimiento con sus peculiaridades y del que podremos hablar en otra ocasión. Un procedimiento que, esencialmente, reduce plazos y agiliza la obtención de un pronunciamiento judicial efectivo que nos servirá, en primer término, para (extinto el contrato) obtener un título habilitante con el que recobrar la posesión de la propiedad (lo primordial); y, en segundo lugar, para tratar de cobrar las cantidades exigidas.
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Manager en el área de litigación y arbitraje
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