¿Cuándo y cómo reclamar defectos de construcción?

Como abogados de empresas del sector de la construcción sabemos por experiencia que las reclamaciones por defectos de construcción están a la orden del día. Cuando se ejecuta una obra, no es infrecuente que surjan los temidos defectos de construcción, que pueden ser más o menos graves, pero cuya reparación el perjudicado siempre querrá reclamar a la empresa constructora o a la empresa que haya intervenido en la reparación o la construcción de que se trate. 

Ante esta situación, son muchas las incógnitas que se plantean las partes implicadas que trataremos de resolver en este artículo. Por un lado, los perjudicados por dichos defectos de construcción se suelen plantear, entre otras, estas cuestiones:

• ¿Puedo reclamar una indemnización o el reembolso de los costes incurridos en subsanar los defectos de construcción, en vez de reclamar su reparación?
• ¿Quién tiene obligación de atender esta reclamación por defectos de construcción?
• ¿Cuánto tiempo tengo para reclamar por los defectos constructivos?

En otras ocasiones, son los distintos agentes de la construcción que nos contratan (Promotores, Constructores, Arquitectos, Proyectistas, Dirección Facultativa, etc.) o incluso sus compañías aseguradoras, quienes se plantean estas mismas incógnitas, pero de manera inversa con estas frecuentes dudas:

• ¿Por qué me reclaman una indemnización en vez de la reparación del defecto constructivo? 
• ¿Estoy obligado a pagar, o puedo subsanar?
• ¿Hasta dónde llega mi responsabilidad en los defectos de construcción?
• ¿Está prescrita la reclamación?

A lo largo de este artículo daremos respuesta a estas preguntas, pero en orden inverso, empezando por los plazos en los que la empresa responsable del defecto constructivo tiene la obligación de responder. 

1. Plazos para reclamar por defectos de construcción

- Plazos según la LOE 

Aunque existen otros plazos que veremos a lo largo de este artículo, todos los expertos en el sector de la construcción están familiarizados con los plazos anuales “1, 3, 10” de la Ley de Ordenación de la Edificación (en adelante “LOE”), pero ¿Qué significan estos plazos?

Se trata de plazos de garantía, lo que significa que, siempre que los defectos de construcción hayan aparecido dentro de estos plazos -que se cuentan desde el Acta de Recepción de la Obra-, alguien podrá reclamar y el agente constructivo responsable tendrá la obligación de responder (siempre que la reclamación se haga dentro del plazo del que hablaremos más adelante). Los plazos para reclamar defectos de construcción se refieren a las siguientes eventualidades:

• 1 año para los defectos de construcción de acabado o defectos estéticos, como pueden ser la falta de un embellecedor, la mala terminación de la pintura, la existencia de elementos con arañazos o rayones, baldosas manchadas, etc.
• 3 años para los defectos de construcción de habitabilidad; estos son defectos constructivos que menoscaban el confort y habitabilidad del edificio, pero no afectan a su estabilidad, como, por ejemplo, las filtraciones, las humedades, los defectos de aislamiento térmico o acústico, los malos olores, los defectos de la instalación eléctrica o tuberías, etc. 
• 10 años para los defectos de construcción estructurales, es decir, aquellos que pueden llegar a poner en peligro la estabilidad y seguridad del edificio, como pueden ser los desprendimientos de fachadas, grietas profundas, etc.

Estos plazos son de caducidad, es decir, son plazos improrrogables, por lo que todos aquellos defectos de construcción que surjan una vez terminados dichos plazos no se podrán reclamar. 

No obstante, para poder reclamar los defectos de construcción que surjan dentro de esos plazos de garantía, la reclamación debe realizarse en el plazo de dos años desde que surgió el defecto o vicio constructivo. Es muy importante recalcar que estos dos años se computan desde que se producen los defectos constructivos y no desde que finaliza el plazo de garantía.

En consecuencia, si no se reclaman en el plazo de dos años desde que se conoció el defecto de construcción, no importa que el plazo de garantía no haya terminado, pues la reclamación no tendrá viabilidad.

Por ejemplo, si en el primer año tras la entrega de la obra, detectamos un defecto constructivo que afecte a elementos estructurales del edificio, pero no lo reclamamos hasta el año quinto, esa reclamación estará prescrita, aunque el plazo de garantía para los defectos estructurales siga vigente.

Por ello es muy importante poder determinar cuándo realmente ha surgido el defecto constructivo que se reclama.

En todo caso, debe tenerse en cuenta que ese plazo de dos años para reclamar ya no es un plazo de caducidad, sino un plazo de prescripción. Esto supone que cualquier reclamación fehaciente interrumpirá la prescripción, por lo que se reiniciará de nuevo el cómputo bienal para reclamar judicialmente por ese defecto de construcción.

- Plazos según el Código Civil 

Asimismo, según anticipábamos, existe otro plazo aparte de los que acabamos de explicar, que es el de 5 años para reclamar los defectos constructivos ejercitando una acción contractual del Código Civil frente a quien haya sido parte en el contrato, en cuyo caso se reclamará por incumplimiento contractual. Como el anterior, este plazo también es de prescripción y comenzará a computar desde que surge el defecto constructivo, así como desde cada una de las reclamaciones fehacientes.

2. ¿Quién tiene obligación de responder por el defecto constructivo? ¿Hasta dónde llega la responsabilidad del agente interviniente?

En cuanto a la otra de las incógnitas que nuestros clientes se suelen plantear, en relación con la responsabilidad del agente sobre el defecto constructivo, la LOE establece que es el reclamante quien debe individualizar la responsabilidad y, solo en el caso de que no se pueda individualizar, se podrá reclamar de forma solidaria frente a todos los agentes. 

Por ello, habrá que estar a las circunstancias concretas y, sobre todo, a las particularidades del defecto constructivo de cada caso para poder analizar correctamente la reclamación. 

3. Indemnización vs Subsanación del defecto de construcción 

Por último, en cuanto al tipo de reclamación por defectos constructivos y la posibilidad de pedir una indemnización o reembolso en vez de la reparación, nuestros Tribunales se inclinan por la reparación in natura, es decir, que los agentes constructivos no tienen por qué soportar una indemnización dineraria por vicios constructivos, salvo que la reparación sea imposible, por lo que el perjudicado deberá reclamar siempre en primer lugar la reparación del defecto de construcción, y solo en el caso de que ello no sea posible, dicha reclamación podrá traducirse en una indemnización económica.

Por ese motivo, es muy importante analizar cada caso concreto antes de realizar ninguna reparación y obtener un informe pericial a través de un experto independiente (normalmente Arquitecto) que acredite la causalidad del defecto constructivo.

Como se desprende de lo anterior, es muy recomendable contar con asesoramiento legal experto en derecho de la construcción, que analice el caso concreto para adoptar la mejor solución, para lo que nuestros abogados quedan a tu disposición.

• Más información sobre Sector Construcción

Patricia Martínez – Grupo Sector Construcción

Manager en el área de litigación y arbitraje