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El Tribunal Supremo apoya la prohibición de los alquileres turísticos en las comunidades de propietarios en las que no se permita la realización de actividades económicas.
El pasado mes de junio, apuntábamos como referencia la resolución del titular del Juzgado de Primera Instancia 7 de Córdoba, en la que se establecía que una comunidad -con el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios- podía restringir, pero no prohibir el alquiler de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística tal como se describe en la Ley de arrendamientos urbanos.
Sin embargo, la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha dictado dos sentencias en las que avala el veto de los alquileres turísticos en las comunidades de propietarios que procedan a prohibir expresamente en sus estatutos la utilización de las viviendas de la comunidad para ejercer una actividad económica, interpretando los alquileres turísticos como dicha actividad.
Nuestro más Alto Tribunal ha aclarado que en ambos casos examinados, no ha de aplicarse la nueva regulación de la Ley de Propiedad Horizontal que dispone que, el acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de esta actividad, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios, sino de determinar si en los estatutos comunitarios existe una prohibición de destinar los pisos al uso turístico.
Sentencias sobre la prohibición a alquileres turísticos
En la primera de las sentencias dictadas por la Sala Primera del Tribunal Supremo acerca de la comunidad de propietarios del edificio “la jirafa” de Oviedo, se acuerda el cese de la actividad del alquiler turístico que se desarrollan en dos de los pisos de la comunidad de propietarios.
Dicha resolución concluye que son de aplicación los estatutos sociales donde queda recogida la prohibición estatutaria, cuya validez no se discute, conforme a la cual en las viviendas no podrán ejercerse actividades profesionales, empresariales, mercantiles o comerciales de ningún tipo; reservándose su uso al de carácter exclusivamente residencial.
Sentado lo anterior, la Sala entiende que la actividad desplegada por la parte demandada en dos de los inmuebles tiene “naturaleza empresarial y comercial, prestada por una sociedad mercantil y, por ello, debemos otorgar la razón a la parte demandante, en el sentido de que existe una prohibición estatutaria inscrita, que vedaba el destino de los referidos inmuebles como viviendas de uso turístico, sometidas al régimen jurídico del Decreto 48/2016, de 10 agosto, de viviendas vacacionales y viviendas de uso turístico de Asturias”.
Además, nuestro Tribunal Supremo alcanza la misma conclusión en otro asunto resuelto en una segunda sentencia, que afecta a algunos propietarios de viviendas de un edificio de San Sebastián.
En este caso, los propietarios de alquileres turísticos buscaban la anulación por parte de la Sala de la prohibición recogida en las normas del edificio por la promotora, e incluidas en los contratos de compraventa de las viviendas, que establecía que quedaba terminantemente prohibida la realización de actividad económica alguna, salvo que dicho extremo fuese aprobado por unanimidad.
Pues bien, resulta clave la actividad como componente profesional dado que, en este caso, el Tribunal apunta que por actividad económica ha de entenderse el alquiler turístico de las viviendas como "alojamiento por motivos turísticos o vacacionales, y que son cedidas temporalmente por la persona propietaria, explotadora o gestora y comercializadas directamente por ella misma o indirectamente, a terceros, de forma reiterada o habitual y a cambio de contraprestación económica".
Además, la Sala añade que “el que el desempeño de esa actividad comporte una serie de requisitos y condiciones, incluidos los de funcionamiento, implica la prestación de una serie de servicios y la asunción de determinados deberes inherentes a la comercialización de las viviendas para uso turístico que determinan que la actividad y la prestación del servicio turístico se desarrolle en la propia vivienda”.
Por ello, como ya apuntábamos anteriormente, la clave radica en la equiparación del alquiler turístico con una actividad económica para poder llevar a cabo su prohibición por parte de la comunidad de propietarios.
El tribunal concluye que los alquileres turísticos encajan en la prohibición estatutaria, ya que la utilización del inmueble es distinta al de la vivienda y en ellos se desarrollan una actividad económica con un “componente comercial, profesional o empresarial”, cuya interpretación es conforme a la jurisprudencia de la Sala acerca de que las limitaciones tienen que ser “claras, precisas y expresas”, dado que la inclusión de la actividad turística en la prohibición estatutaria es perfectamente “coherente con su letra y espíritu”.
Dichas interpretaciones del Tribunal Supremo sientan base y jurisprudencia para que, a partir de ahora, las comunidades de propietarios puedan prohibir los alquileres turísticos siempre y cuando tengan recogido estatutariamente la prohibición de llevar a cabo actividades económicas dentro de las viviendas.
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Abogada en el área de litigación
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