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Es habitual recibir consultas de clientes preguntando por la posibilidad de vender o de comprar licencias de viviendas de uso turístico, sobre todo en la ciudad de Barcelona. Cuando la venta de la licencia turística se lleva a cabo junto con la venta del piso destinado a esta actividad, la respuesta es rápida y más sencilla. Mayores problemas plantea la posibilidad de comprar o de vender una licencia turística o dar de baja una vivienda turística, sin la coetánea transmisión de la vivienda destinada a la actividad turística.
Tengamos presente que, debido al potencial turístico de muchas ciudades de Cataluña, la existencia de una licencia turística incrementa el valor del piso. Y también hay personas que piensan en la posible transmisión de la licencia, manteniendo la propiedad del piso, como una forma de obtención de ingresos (lo que se ha acentuado debido a la pandemia generada por COVID-19).
Debido a la problemática que puede generar la transmisión de las licencias de viviendas de uso turístico, sobre todo en la ciudad de Barcelona, hemos considerado oportuno escribir este artículo (que en ningún caso pretende ser una opinión legal en la materia) con el fin de aclarar las dudas que esta cuestión puede plantear en los propietarios de pisos turísticos y eventuales compradores.
¿Es posible que el propietario de una vivienda de uso turístico venda la licencia turística?
La ley catalana de turismo establece que tiene la consideración de vivienda de uso turístico aquella que es cedida por su propietario, directa o indirectamente, a terceros, a cambio de contraprestación económica para una estancia de temporada y en condiciones de inmediata disponibilidad. La norma catalana se refiere expresamente al propietario del piso, excluyendo por lo tanto a otros posibles titulares o terceros que tengan derechos sobre el piso.
Si bien anteriormente era posible que no coincidieran el titular de la licencia turística y el propietario del piso, en el año 2010 cambió la normativa, obligándose a que la titularidad del piso y de la licencia recayera en la misma persona. Se establecieron dos periodos transitorios consecutivos para regularizar aquellos casos en los que los propietarios de las viviendas de uso turístico y los titulares de las licencias turísticas no coincidían, habiendo finalizado el último de los periodos transitorios el 31 de diciembre de 2013.
Por lo tanto, en aquellos casos en los que, una vez transcurrido el último de los periodos transitorios, no se regularizó la situación (es decir, si el propietario del piso no “recuperó” la licencia turística), la licencia turística era potencialmente revocable por la administración.
La necesaria coincidencia entre el propietario del piso y el titular de la licencia turística no impide que los propietarios de pisos turísticos encarguen la gestión de la actividad a un tercero, en cuyo caso el Ayuntamiento deberá ser debidamente informado.
Así pues, es posible vender la licencia turística, pero para mantener su validez será necesario que la venta de la licencia se haga junto a la venta del piso, de forma que se tiene que mantener en todo momento la coincidencia entre el titular de la licencia y el propietario de la vivienda de uso turístico.
Por este motivo, en los casos de transmisión de las licencias turísticas es muy importante que el comprador de la licencia (y del piso) se asegure de que los datos previamente comunicados al Ayuntamiento por el anterior propietario se ajustan a la realidad, sean exactos y completos (es muy importante por ello asegurarse que cuando se solicitó la licencia turística, se entregó al Ayuntamiento la copia de la cédula de habitabilidad del piso) y que existe la debida coincidencia entre el propietario del piso y el titular de la licencia turística.
Tras adquirir el piso (y la licencia), el nuevo comprador deberá solicitar ante el Ayuntamiento el cambio de titularidad de la licencia.
¿Cómo se hace el cambio de titularidad de una licencia turística?
Como hemos visto anteriormente, la transmisión de la licencia está directamente relacionada con la transmisión de la propiedad de la vivienda, de manera que el nuevo propietario tendrá que pedir el cambio al ayuntamiento en el plazo máximo de un mes desde que se produjo efectivamente la transmisión (por ejemplo, artículo 124 de la Ordenanza tipo de Intervención Municipal Ambiental, de Seguridad y de Salud Público). La coincidencia entre el propietario del piso y el titular de la licencia es tan importante que, por ejemplo en la ciudad de Barcelona, el ayuntamiento solicita una certificación del registro de la propiedad acreditativa de la transmisión de la vivienda.
Debe tenerse adicionalmente en cuenta que los procedimientos de inspección, comprobación, control, revocación y/o caducidad de la licencia, abiertos ante el Ayuntamiento, impedirán la transmisión de la licencia hasta que no haya una resolución firme que confirme la licencia y/o la validez de la comunicación previa.
En la ciudad de Barcelona, el trámite se puede realizar por internet, cumplimentando el formulario para generar la solicitud – “Instancia comunicación transmisión HUT – solicitud”, adjuntando la documentación necesaria y presentándola en el registro telemático del Ayuntamiento de Barcelona.
¿Se pueden obtener nuevas licencias turísticas vinculadas a vivienda de uso turístico en Barcelona?
En la ciudad de Barcelona en fecha 1 de febrero de 2021 se prorrogó la suspensión de las comunicaciones previas de inicio de actividades para la instalación y/o ampliación del uso de Viviendas de Uso Turístico (HUT), así como la apertura, instalación o ampliación de otras actividades de alojamiento turístico. El periodo de suspensión tendrá una duración máxima de dos años a partir de las respectivas publicaciones en BOPB de los citados acuerdos de suspensión.
La suspensión también afecta a la ampliación tanto de plazas como de superficie de las viviendas de uso turístico actualmente autorizadas. Es decir, los propietarios de viviendas de uso turístico no pueden aumentar las plazas de ocupación y/o la superficie de la vivienda turística que consta en la licencia turística según lo establecido en la correspondiente cédula de habitabilidad.
Actualmente en la ciudad de Barcelona el “Plan Especial Urbanístico para la Ordenación de los establecimientos de alojamiento turístico, albergues de juventud, residencias colectivas de alojamiento temporal y viviendas de uso turístico en la ciudad de Barcelona” (el PEUAT) contiene el marco normativo que regula la gestión de los alojamientos turísticos en Barcelona.
El PEUAT ha dividido Barcelona en cuatro zonas específicas (ZE), básicamente prohibiendo la apertura de nuevos establecimientos en el centro de la ciudad y fomentando su traslado a otras zonas, según detallamos a continuación.
Según PEUAT ¿Dónde es posible transferir o dar de baja licencias turísticas vinculadas a vivienda de uso turístico?
- En la ZONA ZE-1 – la zona con más licencias turísticas – el cierre de una licencia no da lugar a la apertura de la una nueva. No obstante, dentro de la ZE-1, solamente en el distrito de Ciutat Vella, se permite tantas altas como bajas para su agrupación, cumpliendo las condiciones del Plan de usos de Ciutat Vella.
- En la ZONA ZE-2 – que se configura como una zona de mantenimiento – se permiten tantas altas como bajas haya en la misma zona ZE-2. Es decir, si se es propietario de dos viviendas en la misma zona ZE-2 y una vivienda tiene licencia turística y otra no, es posible transferir la licencia a la otra vivienda.
- En la ZONA ZE-3 – que se configura como una zona de crecimiento contenido – se permiten tantas altas como bajas haya en la misma zona ZE-3. Asimismo, se permiten tantas altas como bajas haya en la zona ZE-1 y ZE-2, con el límite máximo de 387 establecimientos.
Es decir, en la zona ZE-3 se permite un alta si se acredita una baja en la zona ZE-1 o ZE.2.
Las altas en las zonas ZE-2 y ZE-3 se permiten siempre y cuando cumplan con las condiciones urbanísticas que derivan de las condiciones generales (Artículos 9 y 22 PEUAT) y cuando “la isla donde se pretende ubicar no supere la densidad máxima de 1,48 %, contando las viviendas de uso turístico que allí se ubican, de las viviendas existentes en la isla, o hasta colmar un edificio entero, excepto la planta baja, con un máximo de diez viviendas de uso turístico y, en su caso, con usos de no vivienda”.
- En la ZONA ZE-4 – no se admiten altas de viviendas de uso turístico.
En los edificios donde se prevea la implantación de nuevas viviendas de uso turístico, el 100 % de la propiedad deberá solicitar y obtener la correspondiente autorización de modificación del uso del edificio. Esta autorización excluye la utilización de cualquier entidad como vivienda principal o secundaria y deberá obtenerse con carácter previo a cualquier autorización de apertura de las viviendas de uso turístico que se quieran instalar en el edificio. En el Registro de la Propiedad tendrá que constar la prohibición expresa de que cualquier entidad de la edificación se pueda destinar a vivienda principal o secundaria.
¿Cuál es el protocolo de tramitación de viviendas de uso turístico en estos casos?
En el caso de tramitación de viviendas de uso turístico es necesario acreditar la baja, obtener la Licencia urbanística de edificio para vivienda de uso turístico y otros usos compatibles, obtener el Informe de Plan Especial de Alojamientos Turísticos (PEUAT) y, si es favorable, comunicar el alta de la vivienda de uso turístico.
La complejidad que implican los cambios de normativa en materia de viviendas de uso turístico, sumado a los propios trámites a realizar hacen necesario un buen asesoramiento legal en materia de transmisión de licencias y viviendas de uso turístico. Nuestros abogados expertos pueden ayudarle con su caso particular contactando con ellos aquí.
Juan Ignacio Alonso, Jordi Albos y Diana L. Jalba
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