Las entidades bancarias pueden tener una responsabilidad solidaria con las promotoras si no verificaron el ingreso de los anticipos en una cuenta específica
Desde que estallara la burbuja inmobiliaria en España en el año 2008, gran parte del sector dedicado a la construcción quedó estancado y, como no podía ser de otra forma, también lo hicieron las empresas cuya actividad principal era la promoción inmobiliaria. Son miles los proyectos residenciales inacabados tras la insolvencia o liquidación de las empresas que los promocionaban por medio de la financiación bancaria que recibían.
Sin embargo, el peor escenario para los compradores no era el hecho de no poder adquirir la vivienda deseada al no haber sido ésta siquiera finalizada, sino, como sucedía en la gran mayoría de casos, perder todo anticipo del precio final hecho a cuenta de las promotoras, las cuales “desaparecían” con anterioridad a la entrega de la vivienda, ya fuera, como decíamos, o bien por su liquidación, o bien por su estado de insolvencia. Por ello, las empresas promotoras, lejos de finalizar las promociones pendientes o en fase de construcción, dedicaban sus últimos días a tratar de extinguir las deudas que tenían. Siendo estas deudas principalmente bancarias, con Hacienda o con Seguridad Social, los acreedores ordinarios –entre los que figuraban los compradores de las promociones- rara vez veían su crédito satisfecho, ni si quiera de forma parcial.
- Infracción de la normativa legal aplicable por parte de las promotoras y entidades bancarias.
La principal problemática en la devolución de esas cuantías residía en que, en el momento en que las promotoras ingresaban los pagos en concepto de anticipo, lo hacían sobre cuentas bancarias que abrían sin cumplir con las exigencias establecidas en los artículos 1 y 2 de la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, cuyo tenor literal es el siguiente:
Artículo primero: Las personas físicas y jurídicas que promuevan la construcción de viviendas que no sean de protección oficial, destinadas a domicilio o residencia familiar, con carácter permanente o bien a residencia de temporada, accidental o circunstancial y que pretendan obtener de los cesionarios entregas de dinero antes de iniciar la construcción o durante la misma, deberán cumplir las condiciones siguientes:
Primera.- Garantizar la devolución de las cantidades entregadas más el seis por ciento de interés anual, mediante contrato de seguro otorgado con Entidad aseguradora inscrita y autorizada en el Registro de la Subdirección General de Seguros o por aval solidario prestado por Entidad inscrita en el Registro de Bancos y Banqueros, o Caja de Ahorros, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido.
Segunda.- Percibir las cantidades anticipadas por los adquirentes a través de una Entidad bancaria o Caja de Ahorros en las que habrán de depositarse en cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas. Para la apertura de estas cuentas o depósitos la Entidad bancaria o Caja de Ahorros, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior.
Así, dichos preceptos obligaban a la promotora a abrir una cuenta especial y separada, debidamente garantizada mediante aval o seguro, obligaciones que, como anunciábamos, en la práctica no siempre se seguían y conllevaba que los compradores no pudieran reclamar a la promotora la devolución de las cuantías al haber una inexistencia de activo.
2. Sentencia del Tribunal Supremo nº 733/15, de 21 de diciembre de 2015.
Sin embargo, pese a que la insolvencia de las empresas promotoras era evidente, la jurisprudencia de nuestras audiencias provinciales era dispar acerca de si las entidades bancarias donde se ingresaban las cantidades anticipadas debían o no responder solidariamente junto a la promotora frente al incumplimiento de esta última de la Ley 57/1968, esto es, en aquellos casos en los que el promotor no abría una cuenta corriente especial para el ingreso de dichas cuantías así como tampoco prestaba la debida garantía.
Debido al interés casacional despertado, el pasado mes de diciembre se resolvió, de forma concluyente, la controvertida cuestión tras una reveladora resolución del Tribunal Supremo, la Sentencia nº. 733/2015, de 21 de diciembre de 2015, y es que ésta es clara en atribuirle responsabilidad a las entidades financieras por no velar que las promotoras cumpliesen con la normativa aplicable: “En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad”. En definitiva, la Sentencia atribuye una responsabilidad directa y solidaria a las entidades financieras al no cumplir con su deber de vigilancia con la promotora, deber que no puede recaer sobre los compradores al no encontrarse éstos una posición que les permita tener control sobre dicha obligación legal.
Así, el referido fallo es positivo para todos aquellos cooperativistas que perdieron toda cantidad adelantada por viviendas que jamás pudieron adquirir en tanto se les abre ahora una vía para reclamar dichas cuantías a las entidades financieras las que, además, cuentan con una manifiesta solvencia.
3. Reforma de la normativa aplicable para la reclamación de cantidades anticipadas en la compra de viviendas.
Como decíamos, la nueva doctrina jurisprudencial es beneficiosa para todos aquellos compradores que perdieron los anticipos en concepto de vivienda, si bien debemos señalar que el 1 de enero de 2016 (eso es, tan sólo unos días después de que se dictara la Sentencia comentada) entró en vigor la Ley 20/2015, de 14 de julio, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras que, precisamente venía a derogar la Ley 57/1968.
Dicha reforma no ha variado respecto a la normativa antigua ya que en definitiva, viene a reasegurar las mismas garantías a los consumidores que las que ya se pretendían proteger. Sin embargo, sí se ha introducido un límite temporal a partir del cual el banco será responsable de las cuantías entregadas, por cuanto el artículo 1 de la nueva ley se ha modificado en el sentido siguiente:
“Las personas físicas y jurídicas que promuevan la construcción de toda clase de viviendas, incluidas las que se realicen en régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa , y que pretendan obtener de los adquirentes entregas de dinero para su construcción, deberán cumplir las condiciones siguientes:
a) Garantizar, desde la obtención de la licencia de edificación, la devolución de las cantidades entregadas más los intereses, mediante contrato de seguro de caución suscrito con entidades aseguradoras debidamente autorizadas para operar en España, o mediante aval solidario emitido por entidades de crédito debidamente autorizadas, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido para la entrega de la vivienda.
Así, dicha modificación nos lleva a plantearnos si las cuantías entregadas antes de la obtención de la licencia de edificación estarían o no garantizadas por el banco. Pues bien, pese a que habrá que ir viendo cómo se pronunciarán nuestros tribunales frente a las primeras reclamaciones, la interpretación literal de la norma parece no dejar lugar a dudas respecto a la imposibilidad de la reclamación de dichas cuantías por los compradores que anticipen dinero antes de la obtención de la referida licencia por parte del promotor. En este sentido, conviene alertar a los compradores que pretendan adquirir una vivienda que se informen sobradamente sobre si la promotora tiene o no concedida la licencia de obra antes de realizar ningún adelanto.
Con todo, la nueva regulación –con su correspondiente limitación temporal- únicamente será aplicable a las reclamaciones de cuantías entregadas a partir del pasado mes de enero, mientras que, a todas aquellas reclamaciones efectuadas antes de la referida fecha o que, siendo posteriores, se basen en la recuperación de cuantías entregadas con anterioridad al 1 de enero de 2016, les será de aplicación la normativa antigua. Dicha distinción temporal será, por tanto, fundamental para todo comprador que desee recuperar su inversión fallida.
Fdo.- María Pequerul Rami
mpequerul@cecamagan.com
Ceca Magán Barcelona. Tfno. +34.91.487.60.50
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